Pokud vlhkost v bytě pochází ze společných částí domu, vlastník není odkázán pouze na rozhodování výboru nebo shromáždění. Podle Nejvyššího soudu se může svého vlastnického práva domáhat žalobou přímo proti SVJ. Pro výbory je rozsudek důležitým varováním: oznámenou závadu nestačí pouze evidovat nebo odkázat na budoucí hlasování vlastníků.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. ledna 2026, sp. zn. 26 Cdo 2545/2025, se zabývá situací, kdy do bytové jednotky pronikala vlhkost pocházející ze společných částí domu. Nejvyšší soud potvrdil, že i taková vlhkost může představovat nepřípustnou imisi a že žalovaným může být přímo společenství vlastníků jednotek, přestože není vlastníkem společných částí.
Rozhodnutí má význam nejen pro případy vlhkosti. Stejný princip se může uplatnit také u vody, hluku, pachů, kouře, vibrací či jiných negativních vlivů, pokud vycházejí ze společných částí domu a zasahují do jednotky konkrétního vlastníka.
V článku se dozvíte:
- proč může žaloba kvůli vlhkosti v bytě směřovat přímo proti SVJ,
- kdy vlhkost představuje nepřípustnou imisi,
- jaké důkazy by si měl připravit vlastník,
- jak musí po oznámení závady postupovat výbor,
- proč SVJ neochrání pouhý odkaz na rozhodnutí shromáždění.
O co šlo v rozsudku 26 Cdo 2545/2025
Vlastník se potýkal se zvýšenou vlhkostí ve své bytové jednotce, která se projevovala zejména na obvodových stěnách. Vlhkost poškozovala zdivo, způsobovala viditelné poruchy a negativně ovlivňovala vnitřní prostředí místností.
Nešlo přitom pouze o subjektivní pocit vlastníka. Příčiny byly posuzovány odborně:
- odborné posouzení z května 2023 označilo za hlavní příčinu vodu hromadící se v terénu u obvodových konstrukcí a následně vzlínající do zdiva,
- znalecký posudek z dubna 2024 potvrdil zvýšenou vlhkost, vzlínání vody pórovitými materiály, možný průsak srážkové vody a absenci funkční hydroizolace podlahových konstrukcí,
- část obvodové stěny byla zapuštěna pod úroveň terénu a dalším zdrojem vlhkosti byla voda vzlínající z podzákladí.
Vlastník proto dne 23. července 2024 podal proti SVJ žalobu. Domáhal se, aby se SVJ zdrželo zásahů do jeho vlastnického práva spočívajících v pronikání vlhkosti ze sklepních prostor do jeho jednotky.
Ze zveřejněného textu rozsudku bohužel nevyplývá, jak dlouho vlastník před podáním žaloby se SVJ jednal, jak na jeho požadavky reagoval výbor ani zda se věcí zabývalo shromáždění. Popsán je především následný soudní postup.
Nižší soudy vlastníka odkázaly na shromáždění
Obvodní soud žalobu zamítl. Měl mimo jiné za to, že žalobní návrh nebyl dostatečně přesný a určitý.
Městský soud v Praze zamítavé rozhodnutí potvrdil, ale vyšel z jiné úvahy. Podle něj nešlo o klasickou žalobu na ochranu proti imisím, protože vlastník ve skutečnosti požadoval odstranění vad společných částí domu, jejichž je sám spoluvlastníkem. Nápravy se proto měl domáhat uvnitř SVJ, zejména prostřednictvím shromáždění vlastníků.
Takový závěr by měl pro vlastníka závažné důsledky. Oprava společných částí může vyžadovat souhlas většiny. Pokud by shromáždění opravu odmítlo, odkládalo nebo nebylo usnášeníschopné, vlastník poškozeného bytu by zůstal odkázán na vůli ostatních vlastníků.
Právě tento přístup Nejvyšší soud odmítl.
Kdy SVJ odpovídá za vlhkost v bytě
Podle § 1189 občanského zákoníku zahrnuje správa domu mimo jiné údržbu a opravy společných částí. Osobou odpovědnou za správu domu je podle § 1190 občanského zákoníku SVJ.
Nejvyšší soud zdůraznil, že SVJ při správě domu nejedná pouze jako zástupce vlastníků. Vykonává vlastní práva a povinnosti a za správu společných částí samo odpovídá. Jestliže tedy imise vycházejí ze společných částí domu, může být SVJ žalováno jako osoba odpovědná za jejich správu.
V prostředí bytového domu navíc není nutné označovat zdroj imise jako samostatnou nemovitou věc v právním smyslu. Postačí dostatečně přesně určit konkrétní část domu – například střechu, sklep, chodbu, schodiště, sušárnu nebo konkrétní byt – tak, aby bylo možné zjistit, zda za ni odpovídá SVJ, nebo jednotlivý vlastník.
Nejvyšší soud proto uzavřel, že vlastník jednotky se může zápůrčí žalobou podle § 1013 odst. 1 občanského zákoníku bránit proti SVJ, jestliže imise vycházejí ze společných částí domu.
Žaloba proti SVJ: vlastník nemusí čekat na rozhodnutí většiny
Vnitřní mechanismy SVJ a soudní ochrana vlastnického práva jsou dvě odlišné možnosti.
Vlastník může požadovat projednání závady výborem, usilovat o svolání shromáždění, navrhnout schválení opravy nebo se za stanovených podmínek obrátit na soud podle § 1209 občanského zákoníku. Tyto postupy však nevylučují možnost podat žalobu na ochranu vlastnického práva.
Jinými slovy: skutečnost, že o nákladnější opravě mají rozhodovat vlastníci, nezbavuje SVJ odpovědnosti za stav společných částí. Zamítavé rozhodnutí shromáždění proto samo o sobě neznamená, že SVJ může pokračující pronikání vlhkosti ignorovat.
To je nejvýznamnější praktický dopad rozsudku pro výbory. Odpověď typu „opravu neschválilo shromáždění, a proto nemůžeme nic dělat“ nemusí být dostatečná. Pokud závada ze společných částí nepřiměřeně zasahuje do vlastnického práva konkrétního vlastníka, může se vlastník obrátit přímo proti SVJ.
Kdy je vlhkost v bytě nepřípustnou imisí
Rozsudek nelze vykládat tak, že vlastník uspěje při jakémkoliv výskytu vlhkosti.
U nepřímých imisí musí být splněny podmínky § 1013 odst. 1 občanského zákoníku. Imise musí:
- dosahovat míry nepřiměřené místním poměrům a současně
- podstatně omezovat obvyklé užívání jednotky.
Vlastník proto musí prokázat nejen existenci vlhkosti, ale také její zdroj, intenzitu a dopad na užívání bytu. V projednávaném případě hrála významnou roli odborná posouzení a znalecký posudek.
Nejvyšší soud navíc zatím nerozhodl, že SVJ musí vlhkost definitivně odstranit. Zrušil rozhodnutí obou nižších soudů a věc vrátil Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení. Závazně však vyřešil právní otázku, že tento druh žaloby může proti SVJ směřovat a že vlastník není odkázán pouze na shromáždění.
Jak má vlastník postupovat při vlhkosti v bytě
Objeví-li se v bytě vlhkost, zatékání nebo jiný negativní vliv, měl by vlastník nejprve vytvořit co nejpřesnější podklady.
Doporučit lze zejména:
- Oznámit závadu SVJ písemně. Popsat místo, rozsah, dobu výskytu a okolnosti, za kterých se problém zhoršuje.
- Průběžně pořizovat důkazy. Vhodné jsou fotografie s datem, záznamy měření vlhkosti, protokoly ze zásahů, vyjádření nájemců a doklady o vzniklých nákladech.
- Umožnit prohlídku jednotky. Bez přístupu do bytu může být obtížné určit zdroj a rozsah závady.
- Vyžádat si odborné posouzení. Zejména u dlouhodobých nebo závažných problémů bývá odborný posudek zásadní. Je třeba rozlišit například stavební vlhkost od kondenzace způsobené způsobem užívání bytu.
- Požadovat od SVJ konkrétní plán dalšího postupu. Nestačí obecné sdělení, že se věc řeší. Vlastník by měl znát termín prohlídky, diagnostiky, přijetí dočasných opatření a rozhodnutí o opravě.
- Usilovat o projednání věci shromážděním. Vlastníci s více než čtvrtinou všech hlasů, nejméně však dva, mohou požadovat svolání shromáždění a zařazení konkrétní záležitosti na jeho pořad. K požadavku je vhodné připojit návrh usnesení.
- Zaslat SVJ předžalobní výzvu. Pokud SVJ nereaguje nebo řešení bezdůvodně odkládá, měla by výzva přesně označit závadu, její předpokládaný zdroj, požadovaný výsledek a přiměřenou lhůtu k nápravě.
- Zvážit žalobu proti správné osobě. Vychází-li problém ze společných částí, může žaloba směřovat proti SVJ. Je-li zdroj uvnitř jiné jednotky, může odpovědnost ležet na jejím vlastníkovi. Určení zdroje je proto důležité také pro volbu žalovaného.
Vedle žaloby na zdržení se imisí mohou přicházet v úvahu i peněžité nároky, například náhrada vzniklé škody. Rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2545/2025 se však těmito nároky nezabýval a jejich důvodnost by se posuzovala samostatně.
Co musí udělat výbor SVJ po oznámení vlhkosti
Výbor by měl ke každému oznámení o pronikání vody, vlhkosti nebo jiné možné imisi přistupovat jako k technickému a současně právnímu riziku.
1. Závadu zaevidovat a bezodkladně prověřit
Vlastník by měl obdržet potvrzení o přijetí oznámení a informaci o dalším postupu. Výbor by měl zajistit prohlídku jednotky i dotčených společných částí a pořídit o ní písemný záznam.
Pouhé konstatování, že jde pravděpodobně o nesprávné větrání, bez měření a odborného podkladu zpravidla nestačí.
2. Určit zdroj a odpovědnost
Je nutné ověřit, zda závada pochází:
- ze společných konstrukcí, střechy, fasády, sklepa nebo společných rozvodů,
- z jiné jednotky,
- ze závady uvnitř bytu,
- nebo z kombinace více příčin.
Vedle technického posouzení je vhodné zkontrolovat také prohlášení vlastníka, které vymezuje společné části domu.
3. Přijmout opatření proti dalším škodám
Je-li to možné, musí výbor zajistit alespoň dočasná opatření – například zastavení úniku vody, zakrytí poškozené konstrukce, odvlhčení, měření nebo pravidelné kontroly.
U havarijních oprav se neuplatní obecný finanční limit působnosti statutárního orgánu podle § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. U ostatních oprav je třeba prověřit stanovy a rozsah působnosti výboru a shromáždění.
4. Zajistit rozhodnutí příslušného orgánu
Je-li oprava v působnosti výboru, měl by výbor o jejím provedení rozhodnout. Přesahuje-li jeho působnost, musí bez zbytečného odkladu připravit podklady pro shromáždění nebo hlasování per rollam.
Návrh by měl obsahovat zejména:
- popis závady a jejího zdroje,
- odborné stanovisko,
- varianty opravy,
- cenové nabídky,
- způsob financování,
- navrhovaný termín realizace,
- rizika spojená s odkladem.
Svolání shromáždění však nesmí být záminkou pro nečinnost. Diagnostiku, zabezpečení místa a opatření proti zvětšování škody je zpravidla nutné řešit již před hlasováním.
5. Prověřit pojištění, záruky a odpovědnost třetích osob
Výbor by měl závadu včas oznámit pojišťovně a prověřit případné nároky vůči developerovi, zhotoviteli, projektantovi nebo servisní společnosti. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. osoba odpovědná za správu domu dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z jejich porušení.
Spor s developerem nebo dodavatelem ale zpravidla není důvodem, aby SVJ ponechalo vlastníka bez ochrany a nechalo škodu dále narůstat. Nejdříve je třeba zabránit pokračujícímu poškozování domu a jednotky; následně lze řešit, kdo ponese konečné náklady.
6. Vést úplnou dokumentaci
Výbor by měl uchovávat oznámení vlastníka, fotografie, protokoly, odborná stanoviska, nabídky, rozhodnutí orgánů SVJ i komunikaci s pojišťovnou a dodavateli.
Dokumentace může později prokázat, že výbor postupoval včas, informovaně a s péčí řádného hospodáře. Naopak dlouhodobá nečinnost nebo rozhodování bez odborných podkladů může SVJ vystavit soudnímu sporu, povinnosti k náhradě nákladů řízení a dalším škodám.
Výbor nemusí znát technické řešení, ale musí aktivně postupovat
Důležitý je také způsob, jakým se vlastník u soudu nápravy domáhá. U zápůrčí žaloby nemusí žalobce SVJ nařídit konkrétní stavební metodu. Žaloba může směřovat k tomu, aby se SVJ zdrželo všeho, co způsobuje pronikání přesně označené imise z konkrétní společné části do jednotky vlastníka.
Volba vhodného technického opatření zůstává na žalovaném SVJ. To může zvolit sanaci zdiva, opravu hydroizolace, drenáž, opravu střechy nebo jiné řešení odpovídající skutečné příčině.
Stejný princip platí i pro výbor před zahájením sporu: členové výboru nemusí být stavebními odborníky. Jejich povinností je však problém nepřehlížet, obstarat potřebné odborné podklady, přijmout neodkladná opatření a zajistit rozhodnutí o trvalé nápravě.
