Situace, kdy jednotku v bytovém domě vlastní manželský pár, je v praxi naprosto běžná. Přesto právě tato zdánlivě jednoduchá okolnost může při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek (SVJ) způsobit nezanedbatelné komplikace. Pojďme se podívat na to, jak celou věc upravuje zákon i aktuální soudní rozhodnutí.
Společné jmění manželů a vlastnictví jednotky
Pořídí-li manželé byt nebo jiný nebytový prostor za trvání manželství ze společných prostředků, stává se tato jednotka součástí jejich společného jmění manželů (SJM). Z pohledu SVJ to znamená, že na danou jednotku nepřipadá jeden vlastník, ale vlastníci dva – a právě to přináší otázku, jak s jejich hlasem při rozhodování společenství nakládat.
Odpověď nalezneme v § 1185 odst. 2 občanského zákoníku. Ten stanoví jasné pravidlo: manželé jsou povinni si pro účely hlasování na shromáždění zvolit společného zástupce. Jinak řečeno, jejich hlas musí být vždy jednotný a musí ho uplatnit jediná osoba.
Jak může zmocnění vypadat?
Určení společného zástupce nevyžaduje žádný složitý formální postup. Podle výkladu Nejvyššího soudu ČR (usnesení sp. zn. 26 Cdo 1859/2019 ze dne 11. 3. 2020) může zmocnění nabýt různých podob:
- Písemné zmocnění – klasická plná moc, kterou jeden z manželů opravňuje druhého (nebo třetí osobu) jednat za oba.
- Ústní dohoda – manželé se domluví předem bez písemného záznamu.
- Konkludentní jednání – pokud se na shromáždění dostaví pouze jeden z manželů a druhý nijak neprotestuje, má se za to, že s jeho zastoupením souhlasí.
Nejjednodušší a nejčastější variantou je tedy ta, kdy jeden z manželů přijde na shromáždění sám. V takovém případě zákon nijak nepožaduje, aby s sebou přinášel písemné oprávnění.
Co se stane, když se manželé neshodnou?
Situace se zkomplikuje tehdy, pokud se manželé na společném zástupci nedohodnou a zákon nebo stanovy SVJ vyžadují písemné zmocnění. Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí konstatoval, že v takovém případě není nikdo oprávněn hlas za danou jednotku vykonat – a SVJ s tímto hlasem jednoduše nepočítá.
Ještě důležitější je zákaz, který soud zároveň vyslovil: SVJ nesmí hlas připadající na jednu jednotku libovolně rozdělit a část započítat „pro“ a část „proti“. Hlasovací právo k jednotce je nedělitelné.
Praktické doporučení
Výše popsaná pravidla nejsou jen akademickou záležitostí – jejich nedodržení může mít přímý dopad na platnost přijatých usnesení. Proto doporučujeme pozorně prostudovat stanovy svého SVJ, které mohou obsahovat specifičtější požadavky nad rámec zákonné úpravy a např. vyžadovat tak písemné zmocnění.
Správné nastavení hlasovacích procesů přispívá k hladkému fungování celého společenství a chrání všechny vlastníky před zbytečnými spory.
