Rozhodnutí Nejvyššího soudu z února 2024 (sp. zn. 26 Cdo 3535/2022) přineslo do praxe společenství vlastníků jednotek (SVJ) zásadní potvrzení: pokud vlastník bytu dlouhodobě neplatí zálohy ani vyúčtování služeb, může mu SVJ – na základě rozhodnutí shromáždění – odpojit dodávky, například teplo nebo teplou vodu.
Tento rozsudek dává jasný signál, že SVJ není bezmocné a může se účinně bránit proti neplatičům.
Co přinesl rozsudek Nejvyššího soudu pro SVJ
Případ, který se dostal až k soudu, začal ve chvíli, kdy nová majitelka koupila byt ve veřejné dobrovolné dražbě. Jednotka byla ale zatížena dluhy původního vlastníka, jenž dlouhodobě neplatil příspěvky na správu domu ani zálohy na služby.
SVJ proto přistoupilo k odpojení tepla a teplé vody. Nová vlastnice požadovala obnovení dodávek, ale i ona po krátké době přestala platit. Spor tak vyústil v otázku, zda má společenství právo služby neplatičům odmítnout.
Jak Nejvyšší soud odůvodnil své rozhodnutí
Nejvyšší soud se postavil jednoznačně na stranu SVJ:
- Dluhy přecházejí na nového vlastníka – podle § 1186 odst. 2 a 3 občanského zákoníku se povinnosti spojené s bytem nepřerušují ani při nabytí ve veřejné dražbě.
- Shromáždění vlastníků má pravomoc rozhodnout – podle § 1208 písm. d) o. z. může shromáždění nejen určit, jaké služby SVJ zajišťuje, ale také rozhodnout, že je neposkytne těm, kdo dlouhodobě neplatí.
- Rozdíl mezi příspěvky a službami – povinnost hradit příspěvky na správu domu (§ 1180 o. z.) platí vždy, zatímco zálohy a vyúčtování služeb (§ 1181 o. z.) lze v případě neplatičů řešit odpojením.
Soud tak potvrdil, že je nespravedlivé, aby SVJ financovalo služby za neplatiče z peněz poctivých vlastníků.
Co z rozsudku vyplývá pro praxi SVJ
Tento rozsudek Nejvyššího soudu přináší do správy domů větší právní jistotu:
- SVJ může legitimně a účinně chránit své členy před neplatiči.
- Rozhodnutí shromáždění musí být přijato řádně a odpojení musí být technicky proveditelné.
- Odpojení služeb není šikanou, ale ochranou většiny vlastníků, kteří své povinnosti plní.
Jak může pomoci profesionální předseda SVJ
Rozsudek ukazuje, že dobře vedené SVJ má v ruce silné nástroje, jak řešit problémy s dluhy a chránit zájmy všech členů.
Mnoho společenství ale naráží na to, že dobrovolní předsedové nemají čas ani odborné znalosti na řešení složitých situací, jako jsou neplatiči, soudní spory nebo správná příprava rozhodnutí shromáždění.
Profesionální předseda SVJ od ResidentCare.cz je právník, který přebírá plnou odpovědnost za řízení společenství vlastníků. Zajišťuje právní i organizační vedení, dbá na dodržování zákonných povinností a chrání společenství před riziky. Díky tomu se vlastníci nemusí zabývat složitou agendou a mají jistotu, že jejich SVJ je řízeno odborně, transparentně a v souladu s aktuálním legislativním vývojem.
👉 Chcete se dozvědět více? Podívejte se na naši službu Profesionální předseda SVJ a zjistěte, jak můžeme pomoci i vašemu společenství.
